Phú Mỹ Hưng – chuẩn mực của một đô thị phát triển bền vững

Tháng 8 năm 2013 vừa rồi, tạp chí Havard Business Review, một ấn phẩm nghiên cứu kinh tế nổi tiếng của đại học Havard, đã đăng một bài nghiên cứu kinh tế quan trọng mà trong đó khu đô thị Phú Mỹ Hưng được trích dẫn như một ví dụ thành công đáng chú ý trong việc “Xây dựng những thành phố phát triễn bền vững” (Building Sustainable Cities).

Tác giả bài báo là John D Macomber, thành viên của The Gloria A. Dauten Real Estate, Giảng viên tại khoa Tài Chánh Trường Kinh Doanh havard. Ông cũng dạy bộ môn Kinh doanh, Môi trường và Sáng kiến doanh nghiệp xã hội.

Luận đề đầu tiên ông đặt ra cho bài nghiên cứu nhấn mạnh: “Có một cơ hội to lớn cho khu vực tư nhân trong việc tạo ra các đô thị hiệu quả và cạnh tranh”. Ông cho rằng, đến năm 2050, số cư dân thành phố sẽ tăng gấp đôi hiện nay, từ 3,6 tỷ năm 2011 lên 6 tỷ người. Trong khi các đô thì thì đang quá tải, đặc biệt tại các quốc gia đang phát triển, thiếu nước sạch, điện và các nguồn lực căn bản để đối phó với việc bùng nổ dân số đô thị và nền kinh tế mỏng manh của mình.

Những vấn đề tạo ra bởi nạn đô thị hóa lộn xộn là một thách thức lớn nhất trong thời đại của chúng ta. Đây đồng thời cũng là một trong những cơ hội to lớn – đồng thời cũng là trách nhiệm – đối với khu vực tư nhân vì chính là kinh doanh sẽ có vai trò quan trọng để tạo ra các thành phố tương lai bền vững và có sức cạnh tranh cao.

Tác giả tâm sự: “ Trong nghiên cứu của mình và trong quá trình tư vấn cho các chính quyền thành phố, các nhà quy hoạch đô thị, các công ty và doanh nghiệp ở Mỹ, Âu châu, Mỹ La-tinh và Á Châu…, tôi đã có cơ hội thấy các chiến lược kinh doanh khác nhau để giải quyết các thách thức đặt ra bởi quá trình đô thị hóa nhanh chóng và nguồn tài lực ít ỏi. Để giải quyết vấn đề, ban đầu người ta chú ý vào việc gia tăng nguồn cung: nước, điện, đường xá, xe cộ…Nhưng, dần dần, các ngành kinh doanh khám phá ra những giá trị mới bằng việc cải tiến hiệu năng của các nguồn lực: tăng hiệu quả sử dụng năng lượng, tiết kiệm nước…Bài viết này nhấn mạnh đến ba cột trụ chính để đạt đến điều này: mô hình kinh doanh mới nhắm đến tối ưu hóa sử dụng tài lực để tạo ra lợi nhuận, cơ cấu tài chánh sáng tạo để khuyến khích đầu tư hiệu quả hơn, và tập trung chú ý trong chọn lựa thị trường…Đầu tư chiến lược trong tối ưu hóa nguồn tài lực khi xây dựng một khu đô thị có thể tạo ra giá trị cho công ty về lâu dài vừa củng cố tính cạnh tranh, tính đáng sống và môi trường của khu đô thị”

Từ những đánh giá trên, tác giả bài việc đã lấy câu chuyện phát triển đối lập của hai thành phố để minh họa cho lập luận của mình:

Câu chuyện về hai thành phố

Trải qua nhiều thế kỷ, sự hình thành các khu đô thị diễn ra một cách chậm chạp, thông thường là gần các trục thương mại, các dòng sông và khu vực cảng. Nơi mà các thành phần khác nhau của chúng – cơ sở hạ tầng cứng như các tòa nhà, cầu đường, điện nước và cơ sở hạ tầng mềm như chính quyền, chính sách, trường học và dịch vụ y tế – đã phát triển đồng bộ và được xem là dẫn đầu trong xã hội công nghiệp hay nông nghiệp của họ. Nhưng thời đại đó đã qua rồi. Ngày nay, khi hàng tỷ người đã rời bỏ nền nông nghiệp tự cung tự cấp để đến với các thành phố của thời đại thông tin, quy mô lớn và tốc độ phát triển đô thị nhanh chưa từng có đã làm cho sự góp mặt của khối tư nhân trở nên cần thiết để thúc đẩy việc phối hợp xây dựng và mở rộng các thành phố mới.

Hãy xem Gurgaon, nằm gần Delhi của Ấn Độ, như một ví dụ của việc phát triển đô thị thiếu qui hoạch, làm một cách vội vã, có thể diễn ra, và Phú Mỹ Hưng, gần trung tâm TP Hồ Chí Minh, nơi ta thấy kết quả của sự phát triển quy hoạch thận trọng và có sự phối hợp hài hòa. Hai thành phố này tương đồng về qui mô (khoảng 20.000 mẫu Anh) và dân số, cả hai đều đã bắt đầu phát triển cách đây được hai thập kỷ. Đây là quỹ đạo mà hàng trăm thành phố khác sẽ trải qua trong 30 năm tới, vì sự gia tăng dân số đô thị của thế giới.

GURGAON được triển khai bởi các nhà đầu cơ địa ốc, không chú trọng quy hoạch tổng thể và thiếu đầu tư cho hệ thống đường sá, hệ thống điện nước. Ngày nay, cảnh quang nơi đây là sự hỗn độn của những tòa cao ốc văn phòng đẹp mắt của một số nhà đầu cơ, và các khu đất rộng bỏ hoang trở thành nơi trú ngụ của dê bò, những khu nhà thấp tầng cũ nát và các khu nhà ổ chuột. Hầu hết người sử dụng lấy nước từ lòng đất qua các giếng cá nhân. Nạn kẹt xe và khói ô nhiễm không khí là câu chuyện dài nan giải; điện thì vô cùng bất ổn nên hầu hết tất cả các tòa nhà thương mại phải thường xuyên phụ thuộc vào máy phát điện chạy bằng dầu diesel, rất tốn kém và lại gây ra ô nhiễm; mực nước ngầm thì bị rút xuống đến một mét mỗi năm. Nhà đầu tư thu hồi vốn rất nhanh, nhưng triển vọng về lâu dài thì lại rất nghiệt ngã: những vấn nạn về giao thông, điện và hệ thống cấp thoát nước, xử lý chất thải trở nên vô cùng khó xử lý. Sau khi đã hình thành, sẽ rất khó phát triển thêm hạ tầng đường sá và hệ thống nước. Đây là cách hoạt động thường ngày ở các cấp thành phố, nơi không có kế hoạch tài chính riêng và không sử dụng công nghệ để triển khai mở rộng nguồn tài nguyên.

PHÚ MỸ HƯNG (Nam Sài gòn) được triển khai bởi các nhà đầu tư công nghiệp, họ đã định hướng đầu tư dài hạn “xây dựng và nắm giữ” với qui hoạch tổng thể ưu tiên xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng, trong đó bao gồm cả việc tự đầu tư và vận hành một nhà máy điện để cấp một phần điện cho thành phố Hồ Chí Minh và cho tất cả hoạt động của khu Phú Mỹ Hưng. Hơn nữa, các cụm phát triển trong khu vực Phú Mỹ Hưng được qui hoạch tùy thuộc vào trung tâm khai thác nước, lọc nước, phân phối nước và xử lý nước thải; và một đường cao tốc xương sống được thiết kế để cho phép giao thông công cộng kết nối với các cụm phát triển. Các nhà đầu tư đã có một kế hoạch như xây dựng chi tiết từ đầu và định hướng dài hạn trong việc tạo ra giá trị. Thiết kế cấu trúc tài chính mạnh mẽ bao gồm quy chế ưu đãi nhà đầu tư và thuế. Một số dự án độc lập trong khu đô thị đã được tài trợ một phần bởi nguồn vay bên ngoài cũng như nhà đầu tư tự bỏ vốn với mức độ rủi ro khác nhau. Các công nghệ chức năng được điều phối để kết hợp điện, nước, giao thông, mạng lưới CNTT, và các hệ thống thông tin liên lạc để tận dụng tối đa tài nguyên và gia tăng hiệu suất của nguồn tài nguyên cũng như vốn. Ngày nay Khu đô thị này rất xanh, sạch, và trật tư; giá trị bất động sản ở đây thuộc hạng cao nhất trong các nước đang phát triển tại Châu Á; các khu công viên và khu vực ven sông ở Phú Mỹ Hưng trở thành địa điểm giải trí cho dân cư các khu vực lân cận vào những ngày cuối tuần.

Khó có thể tưởng tượng được cuộc sống của hàng tỷ cư dân đô thị mới sắp tới ở hơn 500 thành phố mới được xây dựng theo mô hình của Gurgaon. Mô hình của Phú Mỹ Hưng, nơi được định hướng phát triển một cách thận trọng, lâu dài, các diễn viên khối tư nhân đã giúp thế giới tạo ra những giải pháp điện, nước và vận chuyển hiệu quả, có thể – và phải được nhân rộng. Nhu cầu thiết yếu, vốn và công nghệ đang tồn tại. Yêu cầu hiện nay là có các nhà đầu tư và các doanh nghiệp nhìn xa trông rộng để tổ chức những người chơi.