Cộng đồng cư dân góp phần tạo nên giá trị của Phú Mỹ Hưng

Số lượng công ty kinh doanh bất động sản (BĐS) cả nước hiện nay là khoảng 1.000 nhưng số lượng công ty phát triển đô thị có quy mô chỉ đếm đầu ngón tay. Sự khác biệt là gì?

Và quá trình hình thành một khu đô thị sẽ cần những yếu tố nào? Chúng tôi có cuộc trao đổi với ông Trương Quốc Hưng – Phó tổng giám đốc Công Ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng (PMH) về quá trình hình thành khu đô thị đầu tiên của Việt Nam – khu đô thị Phú Mỹ Hưng – và những định hướng của một tầm nhìn dài hạn.

* Trong quá trình phát triển 18 năm qua của khu đô thị mới PMH, những sự kiện, cột mốc nào đã để lại ấn tượng không quên cho bản thân ông, người đã gắn bó với vùng đất này từ những ngày đầu tiên?

– Tôi làm việc tại Công ty PMH từ ngày vừa rời giảng đường đại học, mọi thứ với tôi lúc ấy đều rất mới mẻ, và trong 18 năm qua đã có rất nhiều sự kiện đáng nhớ xảy ra. Một trong những cột mốc quan trọng nhất đối với chúng tôi là khi Thủ tướng Chính phủ duyệt quy hoạch tổng thể định hướng cho sự phát triển của đô thị PMH vào tháng 12/1994. Khi đó, hằng ngày chúng tôi đi làm trong điều kiện đường sá rất khó khăn. Mỗi khi đi khảo sát dù chỉ vài địa điểm nhưng chúng tôi phải mất cả ngày, lúc trở về thì lấm lem bùn đất, có những nơi bùn ngập đến thắt lưng. Cho đến cuối năm 1997 đầu năm 1998 đã thông xe được 2 làn đầu tiên của đại lộ Nguyễn Văn Linh. Đây là điều khiến chúng tôi, những người trong cuộc, rất sung sướng vì từ một vùng sinh lầy, hoang hóa đã xuất hiện một con đường, dù ban đầu chưa được chỉn chu nối liền Khu chế xuất Tân Thuận tới quốc lộ 1A (Bắc Nhà Bè-Nam Bình Chánh), khiến cho việc đi lại, làm việc thuận tiện hơn xưa rất nhiều. Không thể diễn tả được tâm trạng ngây ngất của anh em lúc bấy giờ khi đi trên con đường này. Từ con đường này, chúng tôi mới bắt đầu triển khai các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu đô thị. Giai đoạn đó, để thuyết phục người dân chấp nhận đến định cư ở một nơi chưa có dịch vụ nào đáng kể quả thật không dễ dàng. Dự án đầu tiên chúng tôi đưa vào kinh doanh năm 1998 là khu Mỹ Cảnh, chỉ với 80 căn hộ nhưng phải mất 1,5 năm mới bán được hết.

* Vậy làm thế nào PMH thuyết phục được khách hàng mua nhà?

– Gian nan lắm và phải kiên trì lắm, đã thế, Tổng giám đốc lúc đó là ông Lawrence S. Ting còn đặt ra nguyên tắc khách hàng khi mua nhà phải tuân thủ nội quy của khu dân cư (được đề cập trong hợp đồng) để đảm bảo môi trường sống xanh-sạch-đẹp an toàn. Vào thời điểm đó, thuyết phục khách hàng mua căn hộ đã là khó, cộng thêm những ràng buộc này khiến chúng tôi càng khó hơn vì gặp nhiều phản ứng rất gay gắt từ khách hàng. Thế nhưng, như mọi người thấy đấy, về lâu dài thì đây thực sự là định hướng đúng đắn và đem đến thành công ngày hôm nay cho PMH để hình thành một cộng đồng văn minh và nhân văn. Mặt khác, chúng tôi có hợp tác với công ty nổi tiếng quốc tế về quy hoạch là Skidmore, Owings & Merill của Mỹ – đơn vị thắng giải trong cuộc thi thiết kế đô thị do PMH tổ chức vào năm 1993. Họ có tầm nhìn xa, đưa ra định hướng rõ ràng và khiến chúng tôi tin tưởng vào tiềm năng phát triển của đô thị này. Đề án quy hoạch được đánh giá cao nhờ biết lưu giữ lại môi trường tự nhiên vùng sông rạch và mở rộng đô thị Nam Sài Gòn từ trục trung tâm TP.HCM để không phá vỡ quy hoạch cũ.

* Tập đoàn CT&D (Đài Loan) đầu tư vào Việt Nam từ rất sớm và khi đó còn rất nhiều lựa chọn, tại sao lại quyết định chọn khu vực phía Nam TP.HCM?

– Công ty PMH đã nghiên cứu rất kỹ các hướng phát triển của thành phố trước khi quyết định chọn Nam Sài Gòn. Mục tiêu của chúng tôi là phát triển khu công nghiệp và khu đô thị lớn. Hướng Bắc có điều kiện đất đai và hạ tầng rất tốt, nhưng nếu phát triển khu đô thi với quy mô lớn ở đây thì về lâu dài sẽ gây ô nhiễm môi trường mà đặc biệt là ô nhiễm nguồn nước của TP.HCM. Phát triển về hướng Tây ở thời điểm đó hạ tầng chưa hoàn thiện, vị trí nằm xa quận 1 và quận 5 – hai quận trung tâm sầm uất của thành phố. Quận 2 thì gần quận trung tâm, nhưng điểm hạn chế bị ngăn cách bởi sông Sài Gòn, phải tốn rất nhiều chi phí và thời gian kéo dài để xây dựng nhiều cầu qua sông đáp ứng nhu cầu đi lại. Việc này thì tính khả thi không cao vào thời điểm khảo sát năm 1991. Vì vậy, Nam Sài Gòn đã được chọn vì những lý do sau: dải đô thị mới nằm dọc cùng trục và gần hai quận trung tâm là quận 1, quận 5; hệ thống giao thông sẵn có nên dễ dàng kết nối. Đồng thời, phát triển theo hướng Nam cũng phù hợp với xu thế phát triển của những đô thị lớn trên thế giới, đó là tiến dần ra biển. Mặt khác, điều kiện tự nhiên khu Nam Sài Gòn khá tốt, có hệ thống kênh rạch dày đặc, nằm gần rừng phòng hộ Cần Giờ, lá phổi xanh của TP.HCM, nên đây là điều kiện hết sức lý tưởng để phát triển đô thị sinh thái. Có thể nói, Nam Sài Gòn hội đủ yếu tố thuận lợi về mọi mặt để nâng giá trị đô thị lên một mức cao hơn nếu phát triển theo hướng này. Quy hoạch đô thị khoa học, ý thức người dân cao sẽ duy trì môi trường sống xanh, bền vững cho các thế hệ. Tận dụng những ưu điểm này, chúng tôi mong muốn xây dựng được một đô thị hiện đại, chan hòa với thiên nhiên. Hiện nay, dựa trên ưu thế thiên nhiên sẵn có, PMH vẫn tiếp tục tôn tạo và phát triển các con sông, kênh đào để duy trì môi trường sống và cảnh quan tự nhiên.

* Tiến đến cột mốc 20 năm, nhìn lại chặng đường thực hiện dự án, ông thấy còn những gì chưa làm được?

– Mặc dù PMH chỉ xây dựng tuyến đường Nguyễn Văn Linh và 5 cụm đô thị dọc theo tuyến đường này (khoảng 600ha), nhưng trong quy hoạch tổng thể mà PMH thực hiện cho khu vực đô thị Nam Sài Gòn, chúng tôi đã quy hoạch cho toàn bộ 2.600ha đất dọc theo hai bên tuyến đường này. Nếu được phát triển đầy đủ thì cụm đô thị Nam Sài Gòn – Bắc Bình Chánh sẽ là cụm đô thị song hành hết sức tiêu biểu cho TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung. Tuy nhiên, PMH chỉ phát triển 5 cụm đô thị, nên chúng tôi chỉ có thể đảm bảo các cụm đô thị này theo quy hoạch tổng thể ban đầu, đến nay, khu A đang được triển khai theo đúng kế hoạch đề ra. Chúng tôi đã tạo được diện mạo đô thị PMH như những gì chúng tôi đã dự định cách đây 18 năm. Cơ sở hạ tầng, các công trình phụ trợ, các không gian xanh đều đúng theo quy hoạch ban đầu. Mật độ cây xanh đã đạt 8,9m2/người. Đây là một tỷ lệ khá lý tưởng trong môi trường đô thị hiện nay. Khu vực đô thị hiện tại rộng khoảng 433ha, trong đó, diện tích đất dành cho nhà ở và các công trình thương mại chỉ hơn 30%, phần còn lại là các công trình tiện ích công cộng như trường học, bệnh viên, công viên, đường sá, không gian mở, công trình hành chính…

* Hiện vẫn còn nhiều khu vực thuộc dự án còn chờ đền bù, giải tỏa, PMH có kiến nghị gì với các cơ quan chức năng để đẩy nhanh tiến độ phát triển đô thị?

– Theo những gì chúng tôi đã làm thì PMH không đơn thuần là một công ty kinh doanh bất động sản mà là một công ty phát triển đô thị. Chúng tôi không chỉ xây nhà ở mà còn xây dựng nhiều hạng mục để tạo không gian sống của một đô thị hiện đại với đầy đủ các dịch vụ: thương mại, tài chính, giáo dục, y tế, vui chơi, giải trí và nhiều dịch vụ khác nữa. Trong điều kiện nền kinh tế mở hiện nay, những luật lệ liên quan đến lĩnh vực bất động sản đang dần được hoàn thiện. Vì thế, chúng tôi hy vọng Chính phủ sẽ xem xét lại các điều kiện, quy định pháp luật để tạo môi trường cạnh tranh công bằng giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài, hỗ trợ chúng tôi đóng góp tối đa cho sự phát triển của nền kinh tế. Thứ hai, chúng tôi cũng hy vọng sẽ có một cơ chế giúp các nhà phát triển đô thị như chúng tôi dễ dàng hơn trong các thủ tục, để triển khai các công trình đầu tư sớm nhất phục vụ cho việc phát triển đô thị. Thứ ba, PMH ngoài vai trò xây dựng còn đóng vai trò quản lý đô thị, do đó, để chúng tôi có đầy đủ trách nhiệm vận hành đô thị hiệu quả cho đến hết thời gian đầu tư (50 năm) thì cần có sự bổ sung về quy chế, cụ thể là các cơ quan nhà nước sớm công nhận nội quy khu phố thành quy ước cho cộng đồng nhằm có giá trị về mặt pháp lý và hiệu lực tốt hơn.

* Bối cảnh khó khăn chung của kinh doanh BĐS trong 2 năm qua đã ảnh hưởng gì đến hoạt động kinh doanh của PMH? Sự phát triển của những đô thị khác xung quanh TP.HCM có phải là một mối đe dọa về cạnh tranh đối với PMH?

– Ngoài những khó khăn chung do suy thoái kinh tế trong hai năm qua, PMH còn phải giải quyết vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất. Khi khách hàng có thắc mắc về tiền sử dụng đất, PMH đã tập trung nỗ lực xử lý vấn đề để đảm bảo sự công bằng và quyền lợi tối đa cho khách hàng. Ban lãnh đạo công ty cũng dừng việc kinh doanh để chờ làm sáng tỏ vấn đề này. Cho đến tháng 6/2011, sau khi Thủ tướng ra quyết định giải quyết vấn đề này, chúng tôi mới tiếp tục kinh doanh trở lại và đã nhận được nhiều sự quan tâm, ủng hộ của khách hàng. Các dự án chúng tôi giới thiệu từ tháng 7 đến giờ đều có tín hiệu tốt so với tình hình kinh doanh BĐS nói chung hiện nay. Tôi tin chắc rằng đô thị PMH đang đi đúng hướng và nhu cầu mua nhà để ở của đa số khách hàng là có thật, nếu mình có sản phẩm tốt đáp ứng đủ điều kiện, nhu cầu thì vẫn thu hút được sự quan tâm của khách hàng. Chúng tôi rất hoan nghênh việc phát triển các đô thị mới như PMH, vì thật ra điều kiện cơ sở hạ tầng, điều kiện sống nói chung ở TP.HCM cũng như cả nước còn phải cải thiện nhiều để đáp ứng mức sống ngày càng tăng của người dân. Vì vậy, có thêm nhiều khu đô thị được quy hoạch khoa học, đầu tư bài bản, có tầm nhìn dài hạn là rất đáng mừng. Quan niệm về ngôi nhà của người Việt cũng đã thay đổi. Ngôi nhà không chỉ là nơi che nắng che mưa, là mái ấm gia đình mà còn là nơi thư giãn, hưởng thụ cuộc sống. Nhu cầu thị trường còn rất lớn nên chúng tôi vẫn tin tưởng vào sự phát triển không ngừng của PMH.

* Hiện giới đầu tư và kinh doanh BĐS đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn, bản thân ông là người hoạt động lâu năm trong lĩnh vực này, ông có thể chia sẻ kinh nghiệm?

– Từ kinh nghiệm của PMH, để đầu tư một dự án thành công, đặc biệt là dự án lớn đòi hỏi nhà đầu tư có kinh nghiệm, khả năng tài chính và tầm nhìn dài hạn. Thị trường có lúc lên lúc xuống nhưng với đặc điểm của một quốc gia đang phát triển như Việt Nam thì về lâu dài còn nhiều tiềm năng phát triển. Do đó, các chủ đầu tư phải có nguồn lực tài chính để vượt qua những giai đoạn khó khăn, đảm bảo phát triển lâu dài. Như ở PMH, từ lúc quy hoạch vào năm 1993 đến khi kinh doanh hết dự án đầu tiên năm 2000, chúng tôi chỉ bỏ vốn đầu tư mà không có lợi nhuận. Ngoài ra, đội ngũ các nhà quy hoạch, tư vấn, đối tác uy tín, sự hỗ trợ kịp thời của chính phủ là các yếu tố góp phần cho sự thành công của PMH.

* Để giúp khách hàng giữ và gia tăng giá trị tài sản, kể cả trong thời điểm khó khăn, PMH đã có những phướng án nào?

– Tôn chỉ hoạt động của chúng tôi là không bao giờ chạy theo thị trường để tăng giá đột biến mà xác định bán sản phẩm thật, giá trị thật. Chúng tôi chỉ tăng giá khi cung cấp được cho khách hàng những điều kiện tốt hơn về hạ tầng, dịch vụ, về môi trường sống… Chúng tôi làm như thế vì kinh doanh ngày hôm nay thì phải nghĩ đến các khách hàng đã mua sản phẩm của PMH trước đây. Tôi cũng muốn kể lại câu chuyện này. Năm 2007, khi thị trường BĐS đang ở đỉnh cao trào, giá tăng hàng ngày, có những đơn vị trong một đêm tăng giá gần 40%. Lúc đó, chúng tôi chuẩn bị đưa dự án căn hộ Sky Garden 3 ra chào bán. Thời điểm đó, giá căn hộ Sky Garden 1 và 2 PMH bán trước đó, khách hàng tự giao dịch với nhau đã có giá 35 triệu đồng/m2. Nếu căn cứ vào giá thị trường chúng tôi có thể bán giá Sky Garden 3 trên 35 triệu/m2 vì PMH có lịch thanh toán kéo dài đến 2 năm. Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu kỹ dự án chúng tôi vẫn quyết định bán với giá 27 triệu đồng/m2, mặc dù khi áp dụng mức giá này, PMH phải mất một khoản lợi nhuận vài chục triệu đô la nếu bán hết 1.700 căn hộ. Với cùng một vị trí, thiết kế, cùng các tiện ích phục vụ như Sky Garden 1, 2, thậm chí Sky Garden 3 còn có nhiều cải tiến về công năng sử dụng, thiết kế… nhưng giá bán lại thấp hơn vài triệu đồng/m2, điều này là một hiện tượng nổi bật tại thời điểm thị trường “nóng” lúc bấy giờ, và cũng đã gây nên sự kiện xếp hàng mua nhà gây náo loạn tại Ngân hàng Indovinabank trên đường Hàm Nghi vào cuối năm 2007 khiến chúng tôi phải dừng dự án. Đến tháng 4/2008, ngay tại thời điểm thị trường khủng hoảng, đặc biệt ngành BĐS bị ảnh hưởng trầm trọng, nhưng chúng tôi vẫn quyết định giữ mức giá là 27 triệu/m2. Trong khi phần lớn các dự án khác phải giảm giá, thậm chí giảm đến 40-50% vẫn không bán được hàng, thì Sky Garden 3 được khách hàng ủng hộ và bán hết trong thời gian ngắn. Bán sản phẩm trong giai đoạn thoái trào với định giá bán ở đỉnh cao trào là một bài toán khó, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể giải được. Tôi muốn nói, chúng tôi không chạy theo giá thị trường mà đưa ra giá hợp lý nhất để đảm bảo sự ổn định cho giá trị căn hộ trong tương lai, thể hiện trách nhiệm với khách hàng và theo sát chiến lược phát triển đô thị định sẵn trong một tầm nhìn dài hạn. Không chỉ định giá rất chuẩn mực, cũng trong thời điểm khó khăn nhất, năm 2008, PMH vẫn tiếp tục đầu tư các công trình để hoàn thiện PMH thành khu đô thị mới có đầy đủ chức năng, mặc dù vốn đầu tư từ ngân hàng lãi suất khá cao. Hai công trình chúng tôi quyết định đầu tư là khu The Crescent (khu Hồ Bán Nguyệt) và Crescent Mall (trung tâm mua sắm). Nếu tính riêng hiệu quả đầu tư của Crescent Mall trong bối cảnh lãi suất cao thì hiệu quả rất thấp nhưng PMH vẫn mạnh dạn đầu tư vì dự án này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cộng đồng dân cư sau khi khai trương vào tháng 11 sắp tới. Có thể nói, Crescent Mall là trung tâm thương mại hiện đại, đẹp nhất Việt Nam và Đông Nam Á, đồng thời khi kết hợp với khu The Crescent sẽ hình thành chuỗi dịch vụ vui chơi giải trí giành cho gia đình trong cả ngày. Xây dựng những công trình này không phải là cam kết chính thức nhưng là trách nhiệm của PMH trong việc giữ vững và gia tăng giá trị cho đô thị PMH mà cụ thể thể hiện nỗ lực và thành tâm của chúng tôi đối với những khách hàng trước đây đã tin tưởng, ủng hộ các sản phẩm của PMH.

* Sau Cảnh Viên 3, PMH tiếp tục có dự án cao cấp hơn? Trong bối cảnh hiện nay, PMH có tự tin với dự án này không?

– Trung tuần tháng 11 năm nay, chúng tôi đưa ra thị trường một dự án đặc biệt là “Chateau” – khu biệt thự cao cấp ven sông duy nhất của PMH. Đây là dự án có vị trí đắc địa, thiết kế đặc sắc và cũng là dự án nhà có đất cuối cùng tại khu A. Chúng tôi đã có một dự án tương tự là dự án Phú Gia – một cộng đồng riêng tư, an ninh, yên tĩnh, đầy đủ các tiện ích nằm bên trong. Nhiều người cho rằng thành phần dân cư ở PMH là cư dân cao cấp, nhưng từ “cao cấp” này nên được hiểu theo nghĩa như thế nào? Trong giai đoạn đầu, chúng tôi bán những căn hộ giá chỉ vài trăm triệu đồng, nhưng hầu hết khách hàng chọn PMH để định cư có thu nhập khá, công việc ổn định, trình độ văn hóa, ý thức cộng đồng tốt. Những yếu tố này đã dần dần góp phần tạo nên giá trị, dấu ấn đặc sắc cho đô thị PMH. Nói giá BĐS ở PMH đắt thì chưa chính xác lắm vì mặt bằng giá nhà đất ở TP.HCM và Hà Nội vốn đã cao so với giá bình quân thế giới. Trong khi đó, các căn biệt thự trong dự án “Chateau” có diện tích tương đối lớn, phần diện tích chung cũng rất rộng rãi nên so với các căn hộ khác trong PMH thì hơi cao nhưng nhìn chung thì giá cả cũng hợp lý. Chúng tôi đã nghiên cứu rất kỹ nhu cầu thị trường và tin vào sự thành công của dự án này.

* Cám ơn ông về buổi trò chuyện này và chúc Công ty PMH thành công.

Phối cảnh dự án Chateau sẽ được PMH chào bán vào trung tuần tháng 11/2011

Nguồn: Báo Doanh Nhân Sài Gòn