Dự án phát triển khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng với cách nhìn từ ý tưởng định hình cho quy hoạch đô thị

Dự án xây dựng khu trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng nằm trong một tổng thể dự án phát triển khu vực phía nam thành phố với đồ án quy hoạch được thiết lập từ nhiều năm trước, trong hoàn cảnh khác với hiện nay về nhiều mặt. Dự án đi đến nhiều thành công và khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã trở thành đô thị kiểu mẫu của Việt Nam. Vai trò của đồ án quy hoạch đô thị được thấy rõ, trong đó thể hiện được ý tưởng, tầm nhìn và quyết tâm trong việc thực thi của nhà đầu tư. Qua đó có thể cho thấy sự tham gia từ đầu của các nhà đầu tư phát triển có tầm, có tâm sẽ đưa đến những đồ án quy hoạch hoàn toàn khả thi.

Từ ý tưởng dự án dẫn đến một đồ án quy hoạch khả thi:

Thời điểm đầu những năm 90, chưa có những cơ sở pháp lý những quy định pháp luật mà cụ thể là những văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng về lập các đồ án Quy hoạch đô thị (QHĐT) còn rất sơ sài. Tất cả chỉ là lập đồ án QH, trong đó nội dung chủ yếu liên quan tới các chỉ tiêu về dân số, chỉ tiêu về đất cho các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với một mong muốn nóng vội trong phát triển đô thị mà không quan tâm nhiều đến khả năng tài chính, tính khả thi và nhất là đến những xáo trộn xã hội có thể xảy ra trong quá trình thực hiện quy hoạch.

Công ty SOM được chủ đầu tư là công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng (nay là công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng – gọi tắt là công ty Phú Mỹ Hưng ) đưa vào tham gia tư vấn cho đồ án Khu đô thị mới Nam thành phố. Đây là một trong các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp nên việc triển khai nghiên cứu khá thuận lợi và bài bản, chất lượng đồ án tốt.

Đồ án quy hoạch đô thị được SOM xây dựng với tầm nhìn chiến lược, được nghiên cứu đầy đủ các góc độ về kinh tế – xã hội – môi trường, với những tư tưởng mới so với hệ thống tiêu chuẩn, chỉ tiêu của Việt Nam còn nhiều hạn chế. Hơn nữa, nội dung đồ án quy hoạch còn tiềm ẩn một yếu tố quan trọng nữa là có được nhà đầu tư bên cạnh có đủ năng lực về tài chính cũng như về quản lý để sẵn sàng triển khai. Nên nhìn lại từ đầu, khi đó chủ đầu tư đã sẵn có những ý tưởng đầu tư nhất định về dự án, tức là đồ án quy hoạch sẽ phải thực thi được.

Do đó, có thể nói một cách khác là đồ án quy hoạch do SOM là đồ án quy hoạch tốt, có những nội dung hay và ý nghĩa đột phá, đã được nghiên cứu thể hiện với một chuẩn mực quốc tế, thỏa mãn được các quyền lợi của Nhà nước, của người dân và của chủ đầu tư. Hệ quả là tăng khả năng triển khai trong thực tế, tạo thuận lợi để có thể quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch.

TP.HCM là một trong những đô thị đầu tiên trên cả nước đã nghiên cứu để kêu gọi đầu tư các Khu đô thị mới nhằm tạo động lực cải tạo và phát trển đô thị. Việc quyết định cho đầu tư phát triển Khu đô thị mới Nam Sài Gòn và trục đường Nguyễn Văn Linh, trong đó khu vực lõi là trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng đã hình thành và phát triển, đã thể hiện tầm nhìn mang tính chiến lược của các cấp Lãnh đạo, nhân dân thành phố và chủ đầu tư. Với việc mở rộng không gian TP.HCM xuống phía Nam và hướng ra biển Đông, một khu đất rộng 3600 ha nằm trên địa bàn của 4 quận huyện đã được đưa vào lập QHĐT.

Công tác thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt diễn ra vừa khoa học, vừa có quyết tâm và song hành với chiến lược kinh doanh:

Sau gần 20 năm hình thành và phát triển, bên cạnh những trăn trở về công tác quản lý đất đai, quản lý các dự án đầu tư…khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng – Khu đô thị đã được công nhận là “Khu đô thị kiểu mẫu” của cả nước.

Trước nhất là do có sự đột phá của TP.HCM trong công tác quản lý phát triển đô thị, qua đó phá vỡ quan niệm cứng nhắc về ranh giới của các đồ án quy hoạch đô thị phải theo ranh giới quản lý hành chính mà cụ thể là ranh giới quận-huyện, phường-xã. Quy hoạch của Phú Mỹ Hưng không bị giới hạn bởi những ranh giới này, tạo điều kiện phát huy được các lợi thế vốn có của khu vực cũng như đạt được các tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch đô thị hiện đại.

Xét về khía cạnh giao thông và hạ tầng kỹ thuật vốn là yếu tố quan trọng bậc nhất trong quá trình phát triển đô thị, đại lộ Nguyễn Văn Linh được đầu tư xây dựng mới (với qui mô 14 làn xe cho cả 2 chiều, khoảng giữa 2 hướng dự phòng cho các tuyến giao thông công cộng vận chuyển hành khách khối lượng lớn sau này) chính là bước thực thi đầu tiên theo quy hoạch của PMH. Tuyến đường đã thể hiện được tầm nhìn chiến lược của dự án.

Riêng Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng do liên doanh giữa các nhà đầu tư CT&D đến từ Đài Loan (lãnh thổ thuộc Trung Quốc) với Công ty IPC Tân Thuận là khu trung tâm đô thị mới được xây dựng đầu tiên với qui mô khoảng 450ha, với đầy đủ các chức năng để trở thành trung tâm tài chính thương mại quốc tế, dịch vụ, có chức năng nhà ở, vui chơi giải trí, văn hóa, khoa học, kỹ thuật cao và du lịch không chỉ phục vụ cho TP.HCM mà còn cho các tỉnh thành lân cận trong khu vực. Các khu đô thị còn lại trong chuỗi đô thị này đang từng bước được đầu tư xây dựng.

Ở phạm vi cụ thể hơn, công tác triển khai đầu tư dự án theo quy hoạch ở khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng có thể được phân tích qua một số khía cạnh sau đây:

Phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội một cách chiến lược: đường Nguyễn Văn Linh, khu chế xuất Tân Thuận, nhà máy điện Hiệp Phước, các trường học, khu vực y tế, bệnh viện… nói chung là việc chủ trương triển khai các hạng mục này là rất có tầm nhìn cho sự thành công lâu dài. Ban đầu còn có các công trình công cộng, vui chơi giải trí tạo sức hút và lôi kéo sự chú ý của cộng đồng.

Triển khai nhanh gọn, dứt điểm. Hầu hết các công trình, dự án được tổ chức triển khai hoặc kêu gọi đầu tư một cách nhanh chóng. Một phần do năng lực tài chính tốt và năng lực quản lý điều hành của công ty Phú Mỹ Hưng, một phần do thu hút được các nhà đầu tư là các tập đoàn, công ty lớn như Unilever, Vinamilk, v.v… củng cố nguồn tài chính ổn định để triển khai các dự án đúng tiến độ và đảm bảo các quy định, quy chuẩn quy hoạch được đề ra, góp phần hình thành một bộ mặt chung của khu đô thị. Tuy nhiên các khu ở mới là thành phần quan trọng của khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Có thể phần nào trùng hợp với hoàn cảnh, điều kiện thực tế của thành phố trong thời điểm hình thành các khu ở này: khi đó, với mô hình thiết kế các khu ở hiện đại, đảm bảo chỉ tiêu cây xanh, giao thông thông thoáng, cộng đồng văn minh, kiến trúc đồng bộ … đã thu hút sự quan tâm của bộ phận dân cư không nhỏ vốn bắt đầu cảm thấy điều kiện sinh sống ở các khu cũ đã lạc hậu, chật chội cũng như thiếu các tiện ích công cộng. Việc này đưa đến sự phát triển đồng loạt các khu vực được quy hoạch làm nhà ở, bao gồm thấp và kể cả cao tầng.

Xác lập các giới hạn xây dựng theo hướng ưu tiên không gian công cộng vừa gia tăng lợi ích cho cộng đồng lại vừa góp phần dự trữ đất đai. Đặc biệt là các khu vực tiếp giáp sông nước. Đây có thể xem là một quan điểm hoặc một kinh nghiệm hay trong công tác phát triển đô thị của chủ đầu tư. Chính điểm này đã góp phần đem lại tính nhân văn của khu đô thị, đề cao giá trị cộng đồng mà đa số các dự án khác chưa thực hiện được một cách triệt để như trường hợp ở Phú Mỹ Hưng.

Phong cách kiến trúc đặc trưng và có chất lượng đối với hầu hết các công trình xây dựng. Bên cạnh đồ án quy hoạch đô thị hợp lý, có điều chỉnh phù hợp với hoàn cảnh chung, là một sự cân nhắc, thiết kế cẩn thận đối với từng công trình để tìm kiếm một lối kiến trúc đặc thù, hiện đại và hài hòa với cách sống của người dân Việt Nam. Bản thân các nhà đầu tư thứ cấp vào khu đô thị này cũng tự có nhận thức về giá trị cao của công trình nên hầu hết kiến trúc tại đây đều được thiết kế cẩn trọng bởi các nhà thiết kế danh tiếng.

Trong quá trình xây dựng và phát triển, thật sự không khó để nhận thấy các quy trình và chế độ quản lý, thiết kế quy hoạch, công nghệ thi công, chọn lựa vật liệu xây dựng tại khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng áp dụng các giải pháp, biện pháp hiện đại và luôn có cải tiến. Bên cạnh đó còn mạnh dạn đưa các tiêu chuẩn quy phạm xây dựng và thiết kế công trình cấp quốc tế vào áp dụng. Việc này phản ánh sự nhạy bén và trình độ của bộ máy quản lý.

Vẫn còn những thách thức

Một trong những thành công của công tác quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch tại TP.HCM có thể kể đến là Khu đô thị Phú Mỹ Hưng tại Khu đô thị mới Nam thành phố. Đây là một trong những ví dụ khá điển hình của một tầm nhìn chiến lược về phát triển đô thị, của một đồ án quy hoạch đô thị được nghiên cứu khá tốt bởi một công ty tư vấn có năng lực và kinh nghiệm (công ty SOM – Mỹ). Bên cạnh đó là vai trò của nhà đầu tư, không chỉ có năng lực tài chính mà còn rất có kinh nghiệm trong quản lý phát triển dự án. Tuy nhiên cùng với những thành công này, khu đô thị Phú Mỹ Hưng trong thời gian tới có khả năng phải đương đầu với những thách thức.

20 năm trước đây TP.HCM đã xin Chính phủ cho phép lập quy hoạch không theo các ranh giới quản lý hành chính quận – huyện (theo đồ án quy hoạch do SOM thiết lập và đã được phê duyệt). Đến đến hôm nay, Luật Quy hoạch đô thị đã khẳng định việc quy hoạch không theo ranh giới này là một bước tiến và cần phải làm. Với một thực thể kiến trúc, công trình, cộng đồng, cơ sở hạ tầng đồng bộ trãi rộng trên địa bàn nhiều phường, công tác quản lý hành chính sau này khi bàn giao lại dự án cần phải linh hoạt và triển khai theo hướng nào: từng phường tham gia quản lý hay một phương thức phù hợp hơn để duy trì nền nếp, sắc thái đô thị vốn có hiện nay.

Khu trung tâm đô thị mới Phú Mỹ Hưng là một thành phần quan trọng trong sự phát triển của cả khu nam thành phố. Việc triển khai các thành phần khác còn ở phía trước. Trung tâm đô thị Phú Mỹ Hưng sẽ giữ vai trò thế nào trong việc hình thành, phát triển các chuỗi thành phần còn lại của cả khu vực phía nam thành phố đó trong một hoàn cảnh mới, kể cả tình hình biến đổi khí hậu; hệ thống pháp lý ngày càng được hoàn thiện; và sự cạnh tranh gay gắt hơn trên nhiều lĩnh vực.