Hội thảo Khoa Học “Phú Mỹ Hưng 29 năm xây dựng và phát triển”
Vào những năm đầu thực hiện chính sách đổi mới, TP.HCM đã mạnh dạn mở cửa thu hút đầu tư nước ngoài. Tập đoàn CT&D (Đài Loan) và Công ty IPC (TP.HCM) đã chọn vùng đất Nhà Bè để xây dựng Khu chế xuất Tân Thuận làm điểm đột phá. Tiếp sau đó, CT&D và IPC hình thành liên doanh thứ hai: Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng để xây dựng dự án quy mô lớn hơn đó là tuyến đường Nguyễn văn Linh và khu đô thị Phú Mỹ Hưng, mở ra một không gian phát triển mới cho TP.HCM.
Ông Phan Chánh Dưỡng – Giám đốc Quỹ Hỗ trợ cộng đồng Lawrence S. Ting
Việc chọn vùng đất ngập mặn hoang hóa của vùng Nhà Bè để làm khu chế xuất và khu đô thị đã làm nhiều người nghi ngại tính khả thi của dự án do đây là vùng đất mềm tải trọng yếu. Tuy nhiên, nhà đầu tư đã có một cách nhìn khác về ưu thế vị trí của vùng đất. Đó là nằm bên cạnh một đô thị (Sài Gòn) và một cảng (cảng Sài Gòn) lớn nhất miền Nam Việt Nam, đã phát triển hàng trăm năm nay. Mặt khác, với kỹ thuật hiện tại, việc xử lý nền đất yếu không phải là một trở ngại lớn. Hướng phát triển trên sẽ tạo tiền đề cho TP.HCM tiến ra biển Đông, một xu thế tất yếu để hội nhập với thế giới.
Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là một bộ phận của khu đô thị Nam Sài Gòn, một đô thị được quy hoạch hoàn chỉnh, hiện đại, là sản phẩm của một cuộc thi quốc tế. Ý tưởng “Đô thị trong mảng xanh thiên nhiên” (của công ty S.O.M – Mỹ) thể hiện bằng ba dải dài theo trục đường Nguyễn văn Linh đã thể hiện sự sáng tạo mang tính hiện đại về môi trường sinh thái và tính hợp lý theo yêu cầu và tầm nhìn của nhà đầu tư trong việc thu hút doanh nghiệp và dân cư trong tương lai. Khu đô thị Nam Sài Gòn rộng 2.600ha được quy hoạch thành 21 phân khu chức năng khác nhau, trong đó liên doanh Phú Mỹ Hưng đầu tư xây dựng tuyến đường dài 17,8km rộng 120m và 5 phân khu chức năng khác (A, B, C, D, E) rộng 750ha. Khu đô thị mới Nam Sài Gòn được quy hoạch như một Đô thị sông nước Nam Bộ, được Viện Quy hoạch Thiết kế nước Mỹ đánh giá là “Đô thị phát triển bền vững”.
Việc triển khai xây dựng tuyến đường cũng như xây dựng khu A- khu đô thị Phú Mỹ Hưng thành ba giai đoạn hết sức hợp lý, đảm bảo được tiến độ xây dựng. Bên cạnh đó công tác tiếp thị thu hút doanh nghiệp cũng như dân cư của khu đô thị cũng tiến hành đồng bộ hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi khai thác kinh doanh cho Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng. Cho đến nay các cơ sở hạ tầng kỹ thuật cơ bản và các hạ tầng xã hội đều đã hoàn chỉnh. Đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã được Bộ Xây Dựng cấp bằng xác nhận là đô thị mới kiểu mẫu của cả nước. Đông thời nơi đây đã trở thành điểm tham quan, thành quả đổi mới đáng tự hào của TP.HCM.
Kinh nghiệm lớn nhất của đô thị mới Phú Mỹ Hưng là sự kết hợp vai trò nhà nước với doanh nghiệp cùng đề ra mục tiêu công năng đúng yêu cầu phát triển kinh tế của một vùng đất, chọn được công ty thiết kế quy hoạch có ý tưởng sáng tạo, có kinh nghiệm thực tiễn. Nhất là ý tưởng, tầm nhìn, sự quyết tâm của nhà đầu tư đã tạo nên một đô thị thu hút được doanh nghiệp và dân cư đến đây an cư lạc nghiệp cùng xây dựng lên một đô thị hiện đại Phú Mỹ Hưng hôm nay.
Đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã tròn 20 tuổi. Quá trình xây dựng khu đô thị Phú Mỹ Hưng có thể diễn tả bằng câu: “niên niên nan quá niên niên quá. Sự sự bất thông sự sự thông”. Nghĩa là quá trình xây dựng đô thị này vô cùng gian nan, năm nào cũng khó khăn, khó khăn rồi cũng vượt qua. Việc gì cũng gặp trở ngại, trở ngại ắt được tháo gỡ thông qua.
Với tư cách là người tham gia đề án xây dựng khu đô thị mới Nam TP.HCM ngay từ đầu và là người đại diện phía Việt Nam ký hợp đồng liên doanh trong Công ty Phú Mỹ Hưng, tôi xin trình bày một vài ý mang tính hồi tưởng để hội nghị tham khảo.
1. Bối cảnh hình thành dự án
Năm 1986, Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VI đã đề ra đường lối đổi mới trong quản lý kinh tế, tạo môi trường thuận lợi cho đất nước phát triển. Với môi trường kinh doanh thay đổi, lãnh đạo TP.HCM đã kêu gọi các công ty đề ra những sáng kiến mở rộng thị trường xuất khẩu và thu hút đầu tư nước ngoài. Tháng 7/1988, nhóm nghiên cứu chuyên đề kinh tế (Cholimex) tại quận 5 (nhóm thứ Sáu) đã phát họa ra đề án xây dựng khu chế xuất tại TP.HCM. Đề án này đã được UBND TP.HCM chấp thuận và được đưa vào chương trình nghiên cứu phát triển của thành phố (theo thông báo số 30 ký ngày 7/3/1989). Đề án nhanh chóng được Hội đồng Bộ trưởng cho làm thí điểm. Tuy nhiên, lúc bấy giờ nhà nước chưa có một luật lệ hay quy chế nào nói về khu chế xuất nên việc kêu gọi người nước ngoài đầu tư hết sức khó khăn.
Nhưng tiếp theo đó, nhiều luật mới về mở cửa đầu tư của Việt Nam được ban hành, đã thu hút nhiều doanh nhân nước ngoài quan tâm. Nhiều đoàn doanh nhân đã đến TP.HCM, trong đó có đoàn doanh nhân Đài Loan do Hiệp hội CETRA dẫn đoàn. Qua những lần tìm hiểu nhau, ngày 27/9/1989 Hiệp hội Xuất nhập khẩu và Đầu tư TP.HCM (INFOTRA) và Hiệp hội CETRA (Đài Loan) đã ký bản thỏa thuận tiến hành thành lập Ban trù bị xây dựng khu công nghiệp xuất khẩu Tân Thuận (KCX Tân Thuận) tại huyện Nhà Bè TP.HCM. Đôi bên sẽ giới thiệu công ty có khả năng đầu tư và chính thức đi vào đàm phán chi tiết. Về nguyên tắc, phía Việt Nam lo về thủ tục pháp lý và chuẩn bị địa điểm, phía nước ngoài chịu trách nhiệm về huy động vốn đầu tư và thăm dò thị trường. Đôi bên nhất trí lấy mô hình khu chế xuất Cao Hùng (Đài Loan) để tham khảo và kết hợp với luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam làm cơ sở để soạn thảo quy chế quản lý.
Để thực hiện chương trình này, ngày 24/10/1989 chủ tịch UBND TP.HCM ra quyết định thành lập một tổ chức pháp nhân kinh tế gọi là “Chương trình khu Công nghiệp xuất khẩu Tân Thuận” tiền thân của công ty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC) và bổ nhiệm giám đốc chịu trách nhiệm làm đối tác với nước ngoài đồng thời vừa tiến hành soạn thảo các quy chế quản lý liên quan. Phía Đài Loan giới thiệu 2 công ty (CT&D và Công ty Panviêt) tham gia. Đôi bên đi vào ký kết thỏa thuận hợp tác xây dựng Khu chế xuất Tân Thuận, đồng thời tiến thêm một bước trong việc nghiên cứu vùng Nhà Bè và các cơ hội phát triển trong tương lai. Từ đó, một chương trình hợp tác mới với quy mô rộng hơn được nêu ra. Đó là ý tưởng xây dựng một tuyến đường rộng lớn (nay là tuyến đường Nguyễn Văn Linh) nối liền Khu chế xuất Tân Thuận với Quốc lộ 1. Như vậy về giao thông Khu chế xuất Tân Thuận không bị hạn chế bởi tuyến đường độc đạo Nguyễn Tất Thành, đồng thời tạo được tiền đề phát triển cho vùng Nhà Bè sau này.
Chính vì các ý tưởng trên, nên khi Hội đồng Bộ trưởng cấp giấy phép đầu tư (số 245/GP ký ngày 24/9/1991), thì nội dung giấy phép Khu chế xuất Tân Thuận đã có tuyến đường Nguyễn Văn Linh (lúc đó gọi là đường Bắc Nhà Bè – Nam Bình Chánh, hay còn gọi là đường Bình Thuận). Và trong quá trình xây dựng khu chế xuất, đôi bên nghiên cứu hướng tuyến cũng như biện pháp xây dựng tuyến đường nhằm tạo sự phát triển kinh tế lớn nhất cho toàn vùng. Kết quả, đôi bên nhất trí nhau, trên cơ sở tuyến đường đó xây dựng một khu đô thị mới được gọi là khu đô thị Nam Sài Gòn. Đồng thời xin nhà nước tách việc xây dựng tuyến đường ra khỏi giấy phép Khu chế xuất Tân Thuận để hình thành một dự án mới với một pháp nhân mới. Như thế Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng ra đời. Dự án Nam Sài Gòn rộng 2.600ha trong đó liên doanh Phú Mỹ Hưng xây dựng tuyến đường Nguyễn Văn Linh, và 5 phân khu chức năng. Phần đất còn lại do công ty IPC phụ trách xây dựng.
Sau này khi thực hiện, Khu chế xuất Tân Thuận gặp phải khó khăn về nguồn cung cấp điện cũng như sự hạn chế của cảng Sài Gòn, đôi bên đã tiếp tục hợp tác để giải quyết bằng cách mở ra những cơ hội đầu tư mới. Đó là Công ty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (IPC) xin nhà nước xây dựng khu công nghiệp và cảng tại xã Hiệp Phước vùng Nhà Bè (rộng 2.000 ha), phía CT&D (Đài Loan) xin đầu tư nhà máy phát điện Hiệp Phước – đây là xí nghiệp đầu tiên của khu công nghiệp Hiệp Phước. Với các dự án nối tiếp nhau ra đời tại vùng Nhà Bè đã đưa TP.HCM từng bước phát triển về biển Đông như chúng ra được biết.
2. Quá trình nghiên cứu chọn địa điểm xây dựng các đề án
Đối với việc xây dựng một khu chế xuất hay một khu đô thị, vị trí được chọn để thực hiện đề án có ý nghĩa quan trọng đặc biệt. Yếu tố môi trường kinh doanh là yếu tố thiên thời (đó là chính sách mở cửa thu hút đầu tư của trung ương), yếu tố vị trí là yếu tố địa lợi. Nếu chọn sai vị trí có thể đưa đến thất bại hoàn toàn.
Trước khi tiến hành thực hiện đề án Khu chế xuất Tân Thuận, chúng tôi phải đi điều nghiên quan sát thực địa nhiều lần vùng Thủ Đức và vùng Nhà Bè một cách nghiêm túc. Bên cạnh đó thông qua sách vở tìm hiều quá trình phát triển của Sài Gòn trước đây và các đô thị đã hình thành của cả vùng Nam Bộ khi xưa. Từ đó đã rút ra một kết luận rằng: các đô thị của vùng này khởi đầu đều nằm trên một dòng sông. Khi đô thị đó phát triển, hệ thống giao thông phải phát triển tương ứng. Sài Gòn nằm trên sông Sài Gòn. Có thể Sài Gòn có sau thành phố Biên Hòa và Mỹ Tho, nhưng sông Sài Gòn có thể xây dựng được cảng nước sâu, cho phép tàu lớn cập bến, tạo nên thế mạnh cho Sài Gòn so với các đô thị khác. Do đó thành phố Sài Gòn có điều kiện phát triển hơn. Đây là một quy luật: thành phố nhờ cảng (đầu mối giao thông) mà phát triển lớn mạnh, cảng nhờ thành phố phát triển mà tồn tại.
Như vậy, khi xây dựng khu chế xuất, yếu tố gần cảng là một ưu thế không thể bỏ qua. Điều này đã đưa đến quyết định chọn xã Tân Thuận Đông làm khu chế xuất là thế. Hơn nữa nơi đây đã có đường Nguyễn Tất Thành, nối liền với các quận có nhiều lực lượng lao động sẵn có, bước đầu đủ cung ứng cho khu chế xuất. Và trong tương lai sẽ xây tuyến đường Nguyễn Văn Linh, như thế vấn đề về giao thông đã được giải quyết. Đối với khu đô thị Nam Sài Gòn, khi chọn vị trí là dải đất dọc theo tuyến đường Nguyễn Văn Linh là một vị trí thuận lợi, vì đô thị mới này trải dài dọc theo trục Sài Gòn – Chợ Lớn của thành phố Sài Gòn cũ. Chọn vị trí và hình dáng của một đô thị mới song song với một đô thị phát triển hiện có (với khoảng cách chỉ từ 4-5 km) sẽ mượn được thế lan tỏa của đô thị cũ, như vậy nếu các điều kiện quy hoạch hợp lý, hiện đại, đồng thời đô thị mới có chức năng bổ sung khiếm khuyết của đô thị cũ, thì việc thu hút doanh nghiệp hay dân cư đến làm ăn sẽ thuận lợi hơn. Điều này hiện nay mọi người đều nhận ra.
3. Nội dung quy hoạch khu đô thị Nam Sài Gòn
Đô thị của nước ta phần lớn từ một điểm là “chợ”, từng bước phát triển ra thị trấn và mở rộng thành đô thị. Hay từ một đô thị được quy hoạch ở quy mô nhỏ sau đó phát triển nối dài các tuyến đường ngang dọc mở rộng ra đến ngày nay. Do đó điều kiện cơ sở hạ tầng như thoát nước, đường phố thường chật hẹp so với yêu cầu (như TP.HCM hay Hà Nội hiện nay). Khi công ty liên doanh (với tư cách là doanh nghiệp) thống nhất với văn phòng Kiến trúc sư trưởng TP.HCM (đại diện cho nhà nước) về mục tiêu chức năng nhiệm vụ của khu đô thị mới Nam Sài Gòn trên một diện tích 2.600 ha với trục giao thông chính xuyên suốt là tuyến đường Nguyễn Văn Linh, vai trò của đô thị này đối với sự phát triển của toàn TP. HCM trong tương lai cũng đã xác định rõ.
Để thực hiện được vai trò này chúng tôi cần có một công ty có đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm đến quy hoạch phần cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Điều này được lãnh đạo thành phố cho phép. Và một cuộc thi quốc tế được tổ chức với sự tham dự của các công ty thiết kế quy hoạch tầm cỡ của các nước Mỹ, Nhật, Đài Loan, Việt Nam. Kết quả là Công ty Skidmore, Owings and Merrill (S.O.M) của Mỹ được nhận làm quy hoạch tổng thể 2.600 ha. Công ty Nhật (KenzoTange Associates) làm quy hoạch chi tiết cho từng phân khu chức năng.
Theo quy hoạch được duyệt, dải đất rộng 2.600 ha được chia ra làm 21 phân khu chức năng, trong đó chức năng giao thông là tuyến đường Nguyễn Văn Linh đã chiếm 210 ha. Phần đất còn lại cho 20 phân khu chức năng khác, trong đó liên doanh Phú Mỹ Hưng chịu trách nhiệm xây dựng 5 phân khu chức năng (khu A, B, C, D, E rộng 600 ha) và xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu đất dành để xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội (như bệnh viện, trường học, văn phòng quản lý hành chính, khu vui chơi giải trí, công viên v.v… rộng 150 ha). Trong đó khu A có diện tích lớn nhất (409 ha), được xây dựng đầu tiên, đến nay đã khang trang hiện đại và được gọi là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng như mọi người đều biết đến.
Về quy hoạch không gian sử dụng đất, toàn bộ đô thị (2.600 ha) được quy hoạch thành 3 dải như sau:
* Dải công viên cây xanh văn hóa nghỉ ngơi: nằm phía bắc đường Nguyễn Văn Linh, đây là dải đất nối các phân khu chức năng có nhiều cây xanh như khu sân golf mini, khu đại học, khu thể dục thể thao, khu vườn thú, khu vườn thực vật, khu công viên nước, khu hồ sinh thái vv… xuyên suốt dải xanh trên là một đường dành cho đi bộ và xe đạp len lỏi bên trong. Mảng xanh này không những phục vụ cho cư dân khu đô thị Nam Sài Gòn mà còn bổ sung cho khu đô thị Sài Gòn (cũ) vốn rất ít công viên cây xanh.
*Dải xanh thứ hai nằm phía dưới đường Nguyễn Văn Linh có tên là dòng sông cảnh quan. Đây là Rạch Dơi, phía thượng nguồn nằm trên đất Bình Chánh chỉ là dòng nước nhỏ đứt quãng. Nếu chúng ta đào rộng ra như rạch Dơi và kéo dài đến sông Cần Giuộc, và quy định giữ lại mảng xanh thực vật thiên nhiên hai bên bờ sông rộng khoảng 20m mỗi bên, ta sẽ có một dòng sông cảnh quan thể hiện vùng sông nước Nam Bộ (vùng Nhà Bè).
*Dải đất giữa, nằm dọc hai bên đường Nguyễn Văn Linh là khu đô thị phát triển với các kiến trúc hiện đại (như khu Phú Mỹ Hưng). Như vậy chúng ta có một đô thị sinh thái hiện đại, một đô thị gắn liền với môi trường thiên nhiên. Với ý tưởng trên, Đề án Quy hoạch đô thị Nam Sài Gòn đã được Viện Kiến trúc Mỹ trao giải thưởng “Đô thị Phát triển Bền vững”.
4. Quá trình xây dựng đô thị mới Phú Mỹ Hưng
Để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới Nam Sài Gòn (2.600 ha) theo quy hoạch được duyệt, Công ty IPC cho thành lập Công ty Cổ phần Nam Sài Gòn với đa số thành viên là các công ty quản lý nhà các quận huyện, và các đơn vị quốc doanh lớn của TP.HCM. Công ty Cổ phần Nam Sài Gòn làm nhiệm vụ đền bù giải tỏa đất, đồng thời quản lý diện tích đất 1.600 ha (Phần đất ngoài khu đất của công ty Phú Mỹ Hưng chịu trách nhiệm xây dựng). Mục đích hình thành công ty cổ phần trên là nhằm mục tiêu để các quận huyện thông qua công ty cổ phần này cùng tham gia xây dựng khu đô thị Nam Sài Gòn như vai trò của Liên doanh Phú Mỹ Hưng. Tiếc rằng kế hoạch sau này không được thực hiện. Và phần đất 1.600 ha cũng đã bị xé nát ra manh mún như chúng ta đã biết.
Về phần Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng, đã tiến hành ngay việc xây dựng tuyến đường Nguyễn Văn Linh giai đoạn I và tiến hành san lấp mặt bằng khu A khi nhận được đất đã giải tỏa. Tuyến đường dài 17,8 km rộng 120 m với 14 cây cầu cống dọc tuyến (trong đó có 3 cầu lớn qua sông Ông Lớn, sông Rạch Ông, sông Cần Giuộc) đã hoàn thành trong một năm (1997).
Tiếp theo là tiến hành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật như đường sá, cấp thoát nước, điện viễn thông v.v… và các cơ sở hạ tầng xã hội như trường học, khu vui chơi giải trí, khu thương mại, khu dân cư v.v… Đồng thời Phú Mỹ Hưng cũng tiến hành xây dựng giai đoạn II tuyến đường Nguyễn Văn Linh, mở rộng mặt đường lên 14,75m, các công trình hoàn thành vào năm 2003.
Trong thời gian này bộ máy tiếp thị đã tích cực hoạt động để tạo nên sinh khí cho khu đô thị. Các chương trình vui chơi cho cộng đồng như thi thả diều, thi vẽ tranh cho thiếu nhi, tổ chức hội chợ, tổ chức chợ hoa ngày tết v.v… đã lần lượt và liên tiếp triển khai. Điều này đã thu hút được các doanh nghiệp cũng như người dân đến đây tìm một cơ hội làm ăn. Nhờ thế thị trường bất động sản nơi đây đã mở ra. Cửa hàng thương mại dịch vụ, khu dân cư đã bắt đầu xuất hiện, sinh khí của khu đô thị mới từng bước tích tụ. Không khí thịnh vượng nơi đây không ngừng vươn lên.
Tiếp theo đó là các trung tâm thương mại và các khu biệt thự, các khu dân cư cao cấp và hàng loạt khu dân cư cho người có thu nhập trung bình ra đời, cùng với một loạt các trường học thuộc các doanh nghiệp nước ngoài xây dựng như của Nhật, Hàn, Đài Loan, Anh v.v… Các bệnh viện, siêu thị đã xuất hiện song song với các ngân hàng, công ty chứng khoán, khu triển lãm quốc tế, sân golf mini v.v… tạo nên bộ mặt khang trang của một đô thị hiện đại. Lúc này công ty liên doanh cũng có được một thành tích là một đô thị khang trang được xây lên để kỷ niệm 10 năm thành lập công ty (1993-2003).
Từ đó đô thị mới Phú Mỹ Hưng đã trở thành một thương hiệu của cả nước. Các công trình xây dựng được tăng tốc. Năm 2007 tuyến đường Nguyễn Văn Linh đã xây dựng hoàn thành như thiết kế được duyệt, trở thành tuyến đường có độ rộng, và cảnh quan đẹp nhất nước. Và khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng rộng 409 ha cũng đã được định hình với một đô thị hiện đại. Ngày 26/6/2008 đô thị Phú Mỹ Hưng được Bộ Xây Dựng cấp bằng công nhận là “Khu đô thị kiểu mẫu” của cả nước. Năm năm qua, Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng tuy gặp nhiều khó khăn, cho đến nay một số vấn đề vẫn chưa được giải quyết nhưng khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã trở thành một cảnh quan du lịch, thể hiện cho thành tích đổi mới đáng được tự hào của TP.HCM chúng ta.
5. Những yếu tố mang tính quyết định trong việc xây dựng đô thị mới
Qua kinh nghiệm 20 năm xây dựng khu đô thị Phú Mỹ Hưng, tôi xin chia sẻ vài ý kiến dưới đây. Để xây dựng thành công một đô thị mới, phải có ba thành phần tham dự, đó là nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Nhằm làm rõ vai trò của ba thành phần này, tôi xin trình bày về trình tự tham gia của ba thành phần đó như sau:
a/ Vai trò nhà nước vô cùng quan trọng. Thể hiện ở vai trò lãnh đạo cũng như quản lý khi phê duyệt mục tiêu chức năng nhiệm vụ của đô thị cần xây dựng, đúng với yêu cầu khách quan, đáp ứng cho sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Đây là phần nội dung cốt lõi. Và từ nội dung yêu cầu này, nhà nước cho phép nhà đầu tư chọn những nhà thiết kế quy hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng kinh tế – xã hội thể hiện bằng đề án quy hoạch sử dụng đất cũng như thiết kế quy hoạch cơ sở hạ tầng.Tiếp đó chuẩn bị một bộ máy quản lý hành chính tương ứng để giúp nhà đầu tư trong việc quản lý kinh tế – xã hội nơi đây.
b/ Như vậy, xây dựng một đô thị mới, trước tiên phải xác định đúng nội dung kinh tế – xã hội của đô thị, đây là phần ruột của sản phẩm. Phần quy hoạch cơ sở hạ tầng kỹ thuật, là phần bao bì của sản phẩm (sản phẩm nào, bao bì nấy). Nội dung luôn có trước và bao bì đi sau. Đây là một thứ tự mang tính quy luật. Chúng ta không thể cứ quy hoạch và xây dựng lên một đô thị (nghĩa là làm bao bì trước) mà chưa xác định được nơi đây sẽ tiếp nhận những ngành kinh tế nào đến đặt cơ sở làm ăn, thành phần dân cư nào sẽ đến cư trú… Như vậy sẽ gây ra lãng phí và có thể đưa đến thất bại.
c/ Để biết được việc quy hoạch có phù hợp nội dung yêu cầu và khả thi hay không, chúng ta phải đưa nội dung mục tiêu kinh tế – xã hội và bản quy hoạch cơ cở hạ tầng của đô thị mới đó ra công khai. Đồng thời tổ chức lấy ý kiến của các doanh nghiệp, lắng nghe ý kiến của người dân nhất là giới trẻ, từ đó ta sẽ có những góp ý thiết thực của giới khách hàng vì họ là người sẽ sử dụng sản phẩm (đô thị) sau này. Đây cũng là một dịp để ta tiếp thị sản phẩm. Có như vậy tính khả thi sẽ cao hơn.
d/ Vai trò của doanh nghiệp và dân cư hết sức quan trọng, không chỉ là những nội dung góp ý, mà qua đó ta đã tiến hành công tác tiếp thị. Điều này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp thấy được cơ hội làm ăn và cũng kéo theo các hình thức huy động vốn khi đề án bắt đầu được triển khai. Thậm chí cư dân tương lai sẽ đến đăng ký giữ chỗ như một hình thức ứng vốn, đặt cọc trước. Hình dáng đô thị sẽ từng bước được xây dựng và lớn lên từng ngày. Nếu một đô thị mới không thu hút được doanh nghiệp vào làm ăn thì không thể thu hút được dân cư vì thiếu công ăn việc làm. Đô thị đó chỉ là một đô thị hành chính, cư dân chỉ là gia đình viên chức nhà nước đến cư ngụ. Đô thị đó không thể là đòn bẩy để thúc đẩy sự phát triển kinh tế của một địa phương.
e/ Xây dựng một đô thị là một công việc đòi hỏi một thời gian dài trong vài chục năm. Do đó Nhà nước phải có một chính sách nhất quán và đảm bảo được nội dung quy hoạch, tạo niềm tin cho doanh nghiệp cũng như cộng đồng dân cư đã chọn nơi đây là nơi an cư lạc nghiệp. Nếu thiếu yếu tố này, mục tiêu và các công năng của đô thị sẽ biến dạng, sự phát triển của đô thị sẽ bị chậm lại. Đây cũng là một bài học điển hình của khu đô thị mới Nam Sài Gòn hiện nay (đặc tính đô thị Nam Sài Gòn thể hiện ở ba dải đất nêu trên hình như không còn khả năng thực hiện. Trong 21 phân khu hình như chúng ta chỉ xây được tuyến đường Nguyễn văn Linh và khu đô thị Phú Mỹ Hưng mà thôi!
