Thị trường bất động sản TP. HCM: Chiến lược giá và bài toán nguồn cung sản phẩm

Trong vòng 5 năm trở lại đây, nguồn cung căn hộ cao cấp trên thị trường TP. HCM xuống mức thấp kỷ lục khi gần như không có dự án nào tại trung tâm được chào bán. Vướng mắc về pháp lý, việc siết chặt tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, các cơ quan chức năng kiểm soát khắt khe thủ tục cấp phép dự án mới… được xem là những nguyên nhân khiến số lượng giao dịch trên thị trường bị hạn chế. Chính thực tế này đã buộc nhiều doanh nghiệp địa ốc phải dịch chuyển để kiếm tìm quỹ đất phát triển tại các khu vực lân cận TP. HCM.

Tuy nhiên, trong một hội thảo về bất động sản được tổ chức hồi đầu năm 2021, cùng với dự báo xu hướng và quy mô thị trường vẫn tiếp tục sôi động ở “vùng ven” của các chuyên gia thì đại diện nhiều doanh nghiệp cũng không ngại bày tỏ “ý định quay về TP. HCM” ngay khi có cơ hội. Mong muốn này dựa trên cơ sở cán cân cung – cầu bởi khi nguồn cung bị thiếu hụt càng đẩy giá bất động sản nội đô lên cao. Theo khảo sát, trong năm 2020 giá căn hộ tại một dự án có quy mô hàng chục ngàn căn tại quận 9 (Thành phố Thủ Đức) có mức thấp nhất từ 2.000 USD/m2, các khu vực trung tâm tương đương (kể cả khu đô thị Thủ Thiêm) có giá từ 7.000USD/m2. Nhưng cũng với các dự án này khi bước sang cuối quý 1/2021 đã được “rumor” lên con số trên dưới 500 triệu/m2. Điều này cho thấy, bất động sản trung tâm vẫn là sự lựa chọn hàng đầu của bất kỳ người mua nào ngay khi có cơ hội sở hữu. Chỉ tiếc rằng cơ hội để phát triển các sản phẩm cao cấp khu vực trung tâm đang ngày càng hẹp.

Ngay cả đối với Phú Mỹ Hưng vốn được biết đến một khu đô thị mới hiện đại, tiêu chuẩn quốc tế, thì nguồn cung sản phẩm mới cũng hạn chế. Tính từ năm 2016 đến nay, dự án quy mô nhất đô thị là Phú Mỹ Hưng Midtown cung cấp hơn 2400 căn hộ nhưng số lượng sản phẩm còn lại ở thời điểm hiện tại cũng chỉ chiếm khoảng 10% toàn khu. Các dự án mới tiếp nối sau này cũng được ví “như muối bỏ bể” bởi The Ascentia (công bố năm 2019) chỉ cung cấp được 242 căn, số lượng tại The Antonia (công bố năm 2020) là 366 căn, đặc biệt nhất là biệt thự cảnh quan Happy Valley Premier số lượng giới hạn toàn khu 55 căn duplex 2 tầng, và dự án mới nhất năm 2021 – Cardinal Court được công bố ra thị trường trong trung tuần tháng 4 cũng chỉ có 182 căn hộ.

Không nằm ngoài bức tranh chung của thị trường, đặc biệt khi quỹ đất để phát triển nhà ở tại đô thị đang ở mức dưới 18%, Phú Mỹ Hưng đã xác định kế hoạch “phân bổ nguồn cung”: Mỗi năm chỉ triển khai từ 1 – 2 dự án tại đô thị, mở rộng hoặc hình thành những khu dân cư mới với không gian sống chất lượng tại những vùng đất mới… Định hướng này buộc doanh nghiệp phải có kế hoạch chi tiết hơn để đảm bảo nguồn cung không bị gián đoạn và chiến lược marketing cũng cần tiếp cận được xu hướng nhà ở tại trung tâm của nhóm khách hàng thượng lưu.

Cụ thể, cách đây 5 năm, khi bắt tay vào phát triển thế hệ căn hộ thứ 4 với dự án mở đầu là khu phức hợp Midtown, Phú Mỹ Hưng đã lên kế hoạch “giữ lại một lượng sản phẩm chứ không mở bán hết”. Theo đó, song song với mục tiêu tìm thêm nhiều quỹ đất mới bên ngoài, Phú Mỹ Hưng cũng chủ động giữ lại một số lượng sản phẩm nhất định từ các dự án Midtown, The Antonia và The Ascentia. Đây là những dự án có hệ giá trị khá tương đồng từ vị trí đắc địa, kết nối bởi trục thương mại Nguyễn Lương Bằng, đến định vị sản phẩm và quy mô phù hợp để thực hiện chiến lược “giữ lại” và tạo thành “bộ sưu tập dành cho giới tinh hoa” một cách thuận lợi.

Nhờ chủ động được nguồn cung nên suốt từ cuối 2019 khi thị trường bắt đầu thoái trào, đến năm 2020 dịch Covid 19 tác động mạnh mẽ và 2021 vẫn dự báo nhiều thách thức, Phú Mỹ Hưng vẫn tiếp tục đẩy mạnh hoạt động tuyển dụng, chính thức ra mắt sàn giao dịch thứ 2 tại Hà Nội. Theo giới chuyên gia, việc chủ động nguồn cung có nhiều cái lợi, tuy nhiên để làm được thì không dễ bởi sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tình hình thị trường. Đặc biệt hơn nữa là ở khâu định giá, việc quyết tâm “bám đuổi” thị trường và phát triển bền vững luôn là bài toán mà những doanh nghiệp uy tín như Phú Mỹ Hưng phải cân đối.

Cách định giá của Phú Mỹ Hưng đã từng là câu chuyện được nhiều chuyên gia nhắc đến trong giai đoạn thị trường tăng nóng năm 2007 khi doanh nghiệp này mở bán dự án Sky Garden. Trong bối cảnh hầu hết các dự án thay đổi giá hàng ngày, giá chuyển nhượng sản phẩm Phú Mỹ Hưng trên thị trường thứ cấp tăng phi mã, tuy vậy Phú Mỹ Hưng vẫn giữ đúng mức giá đã công bố. Vào thời điểm đó đại diện Phú Mỹ Hưng đã chia sẻ rằng, quan điểm của doanh nghiệp là “định giá nhà đất theo giá trị thực mà sản phẩm mang lại cho người sử dụng, không chạy theo hiện tượng nước lên thuyền lên”. Bởi vậy vào năm 2008 khi thị trường bắt đầu đảo chiều và đến năm 2012, nhiều doanh nghiệp giảm sâu tới 50% mà vẫn không bán được hàng, thì Phú Mỹ Hưng vẫn có nhiều giao dịch thành công.

Hiện nay, xu hướng thị trường dường như đang lặp lại khi đứng trước đà tăng, giá bất động sản Phú Mỹ Hưng vẫn khá mềm so với mặt bằng chung. Trong khi đó, ở bức tranh tương phản là đô thị Phú Mỹ Hưng đã phát triển hoàn chỉnh diện mạo một đô thị dịch vụ, cao cấp, đạt chuẩn quốc tế. Để lý giải về việc quỹ đất kinh doanh nhà ở ngày càng cạn nhưng doanh nghiệp lại đẩy mạnh phát triển hạ tầng, dịch vụ… đại diện Phú Mỹ Hưng cho biết, mỗi năm, lượng sản phẩm được đưa ra thị trường đều theo dựa trên mức độ sẵn sàng đáp ứng nhu cầu tiện ích, dịch vụ cho cư dân của dự án trong bán kính 800m -1km.

Có thể thấy, bên cạnh mục tiêu tập trung phát triển phân khúc nhà ở từ cao cấp đến hạng sang, siêu sang, Phú Mỹ Hưng còn hướng đến việc gia tăng dịch vụ, tiện ích đô thị theo chiều sâu, hoàn chỉnh môi trường làm việc quốc tế hấp dẫn các tập đoàn trong, ngoài nước cùng đội ngũ nhân sự cao cấp đến làm việc. Với định hướng phát triển ấy, tốc độ gia tăng và lấp đầy dịch vụ, thương mại tại đô thị Phú Mỹ Hưng đang diễn ra mạnh mẽ. Chỉ trong vòng 3 năm gần đây, riêng khu trung tâm CBD (Central Business District) Phú Mỹ Hưng đã có thêm 4 cao ốc văn phòng hạng A do Phú Mỹ Hưng cùng các tập đoàn nước ngoài đến từ Malaysia, Hàn Quốc… đầu tư xây dựng; nhiều công trình cũng đang được triển khai như SECC giai đoạn 2, trường Đinh Thiện Lý cơ sở 1, Cobi Tower…

Không phải ngẫu nhiên, nhắc đến Phú Mỹ Hưng là nhắc đến một tổ hợp không gian sống – làm việc – tận hưởng dịch vụ đẳng cấp “all in one” ngay tại đô thị, là nơi thu hút lượng người nước ngoài nhiều nhất tại TP. HCM với tỷ lệ chiếm gần 50% cư dân. Đây chính là bài toán kinh doanh chiến lược mà Phú Mỹ Hưng luôn kiên trì, bền bỉ thực hiện trong nhiều năm qua bất chấp sự thăng trầm của thị trường địa ốc.

Với tình hình thực tế của Phú Mỹ Hưng hiện nay, nhiều tổ chức quản lý bất động sản, nghiên cứu thị trường cho rằng dư địa gia tăng cho bất động sản Phú Mỹ Hưng có tiềm năng rất lớn. Khi tình hình kinh tế, xã hội ổn định, dịch Covid 19 được kiểm soát tốt hơn, các đường bay thương mại mở cửa trở lại thì lượng cầu nhà ở hình thành từ lượng chuyên gia, quản lý và nhân sự làm việc trong các tập đoàn đa quốc gia, tổ chức tài chính tiền tệ, bảo hiểm, chứng khoán… cũng sẽ tăng lên cấp số nhân. Đây sẽ là thị trường cho thuê hấp dẫn, gia tăng tính thanh khoản cho kênh bất động sản nhà ở. Đặc biệt với mặt bằng giá Phú Mỹ Hưng như hiện nay, người mua đang có nhiều thuận lợi để sở hữu bất động sản đắt đỏ với một mức giá tốt, như bất động sản trung tâm, biệt thự cảnh quan ven sông, căn hộ trên trục đường thương mại…